Haus verkaufen und wohnen bleiben: Wohnrecht, Nießbrauch, Leibrente und Co.

Viele Eigentümer im Ruhestand stehen vor derselben Frage: Das Haus ist abbezahlt, aber die Rente knapp. Oder die Kinder wohnen weit weg und möchten das Haus später nicht übernehmen. Ausziehen möchte man trotzdem nicht. Es gibt mehrere Wege, das in der Immobilie gebundene Vermögen zu nutzen und trotzdem wohnen zu bleiben. In diesem Beitrag vergleichen wir die wichtigsten Modelle und zeigen, worauf Sie achten sollten.

Die Modelle im Überblick

Verkauf mit Wohnrecht

Beim Verkauf mit Wohnrecht verkaufen Sie Ihr Haus und lassen sich gleichzeitig ein lebenslanges oder befristetes Wohnrecht im Grundbuch eintragen. Rechtlich handelt es sich um ein dingliches Wohnungsrecht nach § 1093 BGB. Es steht in Abteilung II des Grundbuchs und gilt auch gegenüber späteren Eigentümern.

Mit dem Wohnrecht dürfen Sie das Haus oder bestimmte Räume selbst bewohnen. Sie dürfen Ihre Familie und Pflegepersonen aufnehmen. Vermieten dürfen Sie in der Regel nicht, außer es wurde ausdrücklich vereinbart. Wer die laufenden Kosten und Reparaturen trägt, wird im Vertrag geregelt.

Vorteile: Sie erhalten eine Einmalzahlung und bleiben abgesichert in Ihrem Zuhause. Das Recht ist im Grundbuch geschützt.

Nachteile: Der Kaufpreis fällt deutlich niedriger aus. Ziehen Sie später ins Pflegeheim, können Sie die Räume nicht ohne Weiteres vermieten. Der Kreis der Käufer ist kleiner, weil der Käufer das Haus vorerst nicht selbst nutzen kann.

Verkauf mit Nießbrauch

Der Nießbrauch nach § 1030 BGB geht weiter als das Wohnrecht. Der Nießbraucher darf die Immobilie nicht nur selbst nutzen, sondern auch vermieten und die Mieteinnahmen behalten. Im Gegenzug trägt er in der Regel die laufenden Kosten und die gewöhnliche Unterhaltung.

Ein Verkauf mit Nießbrauch an Fremde ist selten. Häufiger wird der Nießbrauch bei einer Übertragung an Kinder vorbehalten. Für Käufer am Markt ist ein Haus mit Nießbrauch schwer zu finanzieren, weil sie weder selbst einziehen noch Mieteinnahmen erzielen können.

Unterschied zwischen Wohnrecht und Nießbrauch

Wie wirkt sich das Recht auf den Kaufpreis aus?

Ein Wohnrecht oder Nießbrauch mindert den Wert der Immobilie für den Käufer, weil er sie für eine bestimmte Zeit nicht nutzen kann. Vereinfacht gesagt wird der Wert des Rechts so ermittelt: Man bestimmt, welchen jährlichen Nutzen das Recht hat, etwa die ersparte Miete, und rechnet diesen Wert über die voraussichtliche Dauer auf heute zurück. Bei einem lebenslangen Recht hängt die Dauer von der statistischen Lebenserwartung ab, die aus den Sterbetafeln abgeleitet wird. Dieser Kapitalwert wird vom unbelasteten Verkehrswert abgezogen.

Für Sie heißt das: Je jünger Sie sind und je höher die ersparte Miete, desto höher ist der Abzug. Die genaue Berechnung ist Aufgabe eines Sachverständigen, der den Wert eines Wohnrechts oder Nießbrauchs nach den anerkannten Verfahren der Immobilienwertermittlung bestimmt. Ein solches Verkehrswertgutachten erstellt unser Sachverständiger Dennis Pilz als eigene Leistung ab 399 €. Auch Finanzamt und Banken arbeiten mit solchen Berechnungen, allerdings teilweise mit eigenen Vorgaben.

Wichtig: Neben dem rechnerischen Wert spielt der Markt eine Rolle. Nur wenige Käufer suchen eine Immobilie, die sie erst in Jahren selbst nutzen können. Das kann den erzielbaren Preis zusätzlich drücken.

Leibrente

Bei der Leibrente verkaufen Sie Ihr Haus und erhalten statt eines Einmalbetrags oder zusätzlich zu einer Anzahlung eine monatliche Rente bis zum Lebensende. Fast immer wird sie mit einem lebenslangen Wohnrecht kombiniert. Die Rente sollte im Grundbuch über eine Reallast abgesichert werden, damit sie auch bei einem Weiterverkauf gezahlt werden muss.

Vorteile: regelmäßiges Zusatzeinkommen, das Wohnen bleibt gesichert.

Nachteile: Die Höhe der Rente hängt stark von Alter und Rechenzins ab. Bei frühem Tod erhalten die Erben weniger, als die Immobilie wert war, sofern keine Mindestlaufzeit vereinbart wurde. Wichtig ist auch die Bonität des Käufers bzw. Anbieters.

Teilverkauf

Beim Teilverkauf verkaufen Sie einen Anteil Ihrer Immobilie, häufig bis zu 50 Prozent, an einen spezialisierten Anbieter. Sie bleiben Miteigentümer, erhalten ein Nießbrauchsrecht für die gesamte Immobilie und zahlen dafür ein monatliches Nutzungsentgelt für den verkauften Anteil. Hinzu kommen häufig Gebühren, etwa für Gutachten, Durchführung und einen späteren Verkauf.

Verbraucherzentralen sehen Teilverkäufe kritisch: Die Gesamtkosten über viele Jahre können hoch sein, und Sie sind langfristig an einen Anbieter gebunden. Prüfen Sie die Verträge daher vor Unterschrift unabhängig, zum Beispiel bei einer Verbraucherzentrale oder einem Fachanwalt, und vergleichen Sie die Kosten mit Alternativen.

Verkauf mit Rückmiete

Beim Verkauf mit Rückmiete, auch Sale-and-rent-back genannt, verkaufen Sie Ihr Haus zum Marktpreis und mieten es anschließend vom Käufer. Sie erhalten den vollen Kaufpreis und zahlen eine Miete.

Vorteile: voller Erlös, einfache Konstruktion, keine Abschläge wie beim Wohnrecht.

Nachteile: Sie sind Mieter. Ein Mietvertrag lässt sich unter bestimmten Umständen kündigen, etwa bei Eigenbedarf. Ein langer Kündigungsverzicht des Käufers im Mietvertrag kann das Risiko verringern. Lassen Sie den Vertrag prüfen.

Welches Modell passt zu Ihnen?

Das hängt von Ihren Zielen ab:

• Sie brauchen einen größeren Betrag auf einmal und möchten sicher wohnen bleiben: Verkauf mit Wohnrecht.
• Sie möchten monatlich mehr Geld zur Verfügung haben: Leibrente mit Wohnrecht.
• Sie möchten den vollen Marktwert und können sich vorstellen, Mieter zu sein: Verkauf mit Rückmiete.
• Sie möchten Eigentümer bleiben und nur einen Teil des Werts nutzen: Teilverkauf, aber nur nach gründlichem Kostenvergleich.
• Sie planen ohnehin in einigen Jahren einen Umzug: Oft ist ein klassischer Verkauf zum geplanten Zeitpunkt die wirtschaftlich beste Lösung.

Beziehen Sie Ihre Familie früh ein. Gerade wenn Kinder erben würden, sollten alle wissen, was geplant ist. Für die Vertragsgestaltung ist der Notar zuständig, für steuerliche Fragen Ihr Steuerberater.

Ihr nächster Schritt

Sie überlegen, Ihr Haus zu verkaufen und trotzdem wohnen zu bleiben? Im kostenlosen Erstgespräch zeigen wir Ihnen, was die Modelle für Ihre Immobilie bedeuten. Mehr zum Verkauf eines Hauses, auch mit Wohnrecht oder Nießbrauch, lesen Sie auf der Seite Haus verkaufen. Ihr Immobilienmakler in Pirna ist persönlich für Sie da.

Weiterlesen: Immobilie verkaufen, Geerbte Immobilie verkaufen, Hausverkauf: Ablauf und Kosten.

Dieser Beitrag ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.