Geerbtes Haus verkaufen in Pirna und Umgebung

Ein geerbtes Haus zu verkaufen bedeutet oft mehr als einen Immobilienverkauf. Es geht um Erinnerungen, um Entscheidungen mit Geschwistern und um Formalitäten, mit denen die meisten Menschen nur einmal im Leben zu tun haben. Wir begleiten Sie dabei in Pirna, der Sächsischen Schweiz und im Osterzgebirge. Diese Seite gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.

Die ersten Schritte nach dem Erbfall

Bevor Sie verkaufen können, müssen Sie nachweisen, dass Sie Eigentümer sind. Das geschieht in drei Schritten.

1. Erbe nachweisen

Als Erbe gelten Sie zwar ab dem Todestag als Eigentümer, im Grundbuch steht aber noch der Verstorbene. Um das zu ändern, brauchen Sie einen Nachweis:

• Notarielles Testament oder Erbvertrag: Liegt ein solches Dokument mit dem Eröffnungsprotokoll des Nachlassgerichts vor, reicht das dem Grundbuchamt in der Regel aus (§ 35 GBO).
• Erbschein: Gibt es nur ein handschriftliches Testament oder gar keins, beantragen Sie einen Erbschein beim zuständigen Nachlassgericht (Amtsgericht) oder über einen Notar.

2. Grundbuch berichtigen

Mit dem Erbnachweis beantragen Sie beim Grundbuchamt, dass die Erben als neue Eigentümer eingetragen werden. Stellen Sie den Antrag innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall, ist die Eintragung der Erben gebührenfrei (Kostenverzeichnis zum Gerichts- und Notarkostengesetz, Nr. 14110). Danach fallen Gebühren nach dem Wert der Immobilie an.

Bei einem Verkauf ist die Voreintragung der Erben nicht in jedem Fall zwingend, weil der Notar Erbnachweis und Kaufvertrag zusammen einreichen kann. Ob das in Ihrem Fall sinnvoll ist, klärt der Notar.

3. Bestandsaufnahme

Verschaffen Sie sich einen Überblick: Gibt es noch Kredite und Grundschulden, Mieter, ein Wohnrecht oder einen Nießbrauch? Wo liegen Bauunterlagen, Energieausweis und Rechnungen über Modernisierungen? Was soll mit dem Hausrat geschehen? Viele Unterlagen können wir mit Ihrer Vollmacht beschaffen.

Verkaufen, vermieten oder selbst nutzen?

Nicht jedes geerbte Haus muss verkauft werden. Bevor Sie sich entscheiden, sollten Sie einige Fragen ehrlich beantworten:

• Möchte einer der Erben selbst einziehen und die anderen auszahlen?
• Ist das Haus in einem Zustand, in dem es vermietet werden kann, oder wären größere Investitionen nötig?
• Wie hoch sind die laufenden Kosten für Grundsteuer, Versicherung, Heizung im Winter und Pflege des Grundstücks?
• Wohnen die Erben in der Nähe, oder muss das Haus aus der Ferne betreut werden?

Ein leerstehendes Haus verliert an Wert, vor allem im Winter und bei älteren Gebäuden. Eine fundierte Immobilienbewertung gibt Ihnen eine sachliche Grundlage, um gemeinsam zu entscheiden. Bei älteren Häusern hilft der Blick eines Fachmanns auf die Bausubstanz: Unser Ansprechpartner Dennis Pilz ist Architekt und Sachverständiger.

Haus verkaufen in der Erbengemeinschaft

Erben mehrere Personen, bilden sie eine Erbengemeinschaft. Das Haus gehört allen gemeinsam, und für einen Verkauf müssen alle Erben zustimmen. Das ist der Punkt, an dem viele Verkäufe ins Stocken geraten.

Was in der Praxis hilft:

• Eine neutrale Bewertung: Ein nachvollziehbar begründeter Marktwert nimmt Diskussionen über den "richtigen" Preis die Schärfe.
• Ein fester Ansprechpartner: Wir informieren alle Erben gleichzeitig und transparent, auch wenn sie nicht in der Region wohnen.
• Vollmachten: Erben, die weit entfernt leben, können einem Miterben oder einer Vertrauensperson eine notarielle Vollmacht erteilen. Das erspart Reisen zu Terminen.
• Klare Absprachen zur Verteilung: Wie der Erlös aufgeteilt wird, richtet sich nach den Erbquoten. Kredite und Kosten werden vorher abgezogen.

Wenn keine Einigung möglich ist: Als letztes Mittel kann jeder Miterbe die Teilungsversteigerung beim Amtsgericht beantragen (§ 180 ZVG). Sie dauert oft lange, ist mit Kosten verbunden und bringt meist einen niedrigeren Erlös als ein freier Verkauf. Deshalb lohnt es sich fast immer, vorher eine einvernehmliche Lösung zu suchen, gegebenenfalls mit Unterstützung eines Fachanwalts für Erbrecht oder eines Mediators.

Steuern beim Verkauf einer geerbten Immobilie

Erbschaftsteuer

Die Erbschaftsteuer fällt unabhängig davon an, ob Sie das Haus verkaufen oder behalten. Wie hoch sie ausfällt, hängt vom Wert des Erbes und vom Verwandtschaftsgrad ab. Ehepartner und Kinder haben deutlich höhere Freibeträge als Geschwister, Nichten, Neffen oder nicht verwandte Erben. Für ein selbst genutztes Familienheim gibt es unter bestimmten Bedingungen Steuerbefreiungen, die aber an eine längere eigene Nutzung geknüpft sind und bei einem baldigen Verkauf entfallen können. Bitte lassen Sie das von einem Steuerberater prüfen, bevor Sie verkaufen.

Spekulationsfrist

Wer eine Immobilie erbt, übernimmt die Frist des Erblassers. Für die zehnjährige Spekulationsfrist nach § 23 EStG zählt also das Datum, an dem der Verstorbene die Immobilie gekauft hat, nicht der Todestag. Hat der Erblasser das Haus vor mehr als zehn Jahren erworben, ist der Verkauf in der Regel steuerfrei. Hat er oder einer der Erben es im Verkaufsjahr und den zwei Jahren davor selbst bewohnt, kann ebenfalls Steuerfreiheit bestehen. Auch hier gilt: Ihr Steuerberater kennt die Einzelheiten Ihres Falls.

So begleiten wir Sie beim Verkauf

1. Erstgespräch, gern mit allen Erben
2. Unterlagen und Erbnachweis prüfen und fehlende Dokumente beschaffen
3. Bewertung mit nachvollziehbarer Begründung als gemeinsame Grundlage
4. Vorbereitung des Hauses für Fotos und Besichtigungen
5. Vermarktung, Besichtigungen und Verhandlung, mit regelmäßigen Berichten an alle Erben
6. Notartermin und Übergabe, inklusive Abstimmung zur Verteilung des Erlöses über den Notar

Den allgemeinen Ablauf eines Verkaufs finden Sie auf der Seite Immobilie verkaufen, Hinweise speziell für Häuser unter Haus verkaufen. Haben Sie eine Wohnung oder ein Grundstück geerbt, lesen Sie Wohnung verkaufen oder Grundstück verkaufen. Wenn mehrere Eigentümer nach einer Trennung verkaufen, hilft unser Ratgeber Haus verkaufen bei Scheidung.

Möchte die Erbengemeinschaft verkaufen, ist unsere Marktwerteinschätzung vor Ort kostenlos und unverbindlich. Brauchen Sie für das Finanzamt, das Nachlassgericht oder eine Auseinandersetzung unter Erben ein schriftliches Verkehrswertgutachten, erstellt es unser Sachverständiger Dennis Pilz als eigene Leistung ab 399 €.