Hausverkauf: Ablauf in 10 Schritten, Dauer und Kosten

Ein Haus verkauft man selten mehr als ein- oder zweimal im Leben. Entsprechend viele Fragen gibt es: Was kommt zuerst? Wann wird der Notar eingeschaltet? Wann fließt das Geld? Und welche Kosten kommen auf Sie als Verkäufer zu? In diesem Beitrag zeigen wir den typischen Ablauf eines Hausverkaufs in zehn Schritten und geben einen Überblick über Dauer und Kosten.

Der Ablauf im Überblick

1. Ziele klären und Wert ermitteln
2. Unterlagen zusammenstellen
3. Exposé erstellen
4. Vermarkten
5. Besichtigungen durchführen
6. Interessenten prüfen und verhandeln
7. Kaufvertrag vorbereiten
8. Notartermin
9. Kaufpreiszahlung und Löschung der Grundschuld
10. Übergabe und Eigentumsumschreibung

Die 10 Schritte im Detail

1. Ziele klären und Wert ermitteln

Am Anfang stehen Ihre Ziele: Bis wann möchten Sie verkaufen? Brauchen Sie den Erlös für einen Neukauf? Möchten Sie noch eine Zeit im Haus wohnen bleiben? Danach folgt die wichtigste Grundlage für den gesamten Verkauf: ein realistischer Angebotspreis. Er ergibt sich aus Lage, Zustand, Größe, Baujahr und den Preisen vergleichbarer Verkäufe. Eine fundierte Immobilienbewertung verhindert, dass Ihr Haus zu lange am Markt bleibt oder unter Wert verkauft wird.

Bei der Bewertung achten wir besonders auf die Bausubstanz: Zustand von Dach, Fassade, Fenstern und Haustechnik bestimmt, mit welchen Investitionen Käufer rechnen. Wer diese Punkte vorher kennt, kann den Preis im Gespräch mit Interessenten sachlich begründen.

2. Unterlagen zusammenstellen

Grundbuchauszug, Flurkarte, Energieausweis, Grundrisse, Wohnflächenberechnung, Nachweise über Modernisierungen: Je vollständiger die Unterlagen, desto reibungsloser läuft der Verkauf. Eine ausführliche Liste finden Sie in unserer Checkliste zu den Unterlagen für den Hausverkauf.

3. Exposé erstellen

Das Exposé ist die Visitenkarte Ihres Hauses. Es enthält gute Fotos, Grundrisse, eine Beschreibung von Lage und Ausstattung, die Pflichtangaben aus dem Energieausweis und den Angebotspreis. Wichtig ist eine ehrliche Darstellung. Überzogene Beschreibungen führen zu enttäuschten Besuchern und zu Nachverhandlungen.

4. Vermarkten

Die meisten Käufer suchen heute in Immobilienportalen. Zusätzlich können vorgemerkte Interessenten, regionale Zeitungen oder ein Schild am Haus sinnvoll sein. Manche Eigentümer wünschen einen diskreten Verkauf ohne öffentliches Inserat. Auch das ist möglich.

5. Besichtigungen durchführen

Bei Besichtigungen entscheidet sich oft, ob ein Interessent ernsthaft wird. Das Haus sollte aufgeräumt, hell und gelüftet sein. Kleine Reparaturen lohnen sich vorher. Spätestens jetzt muss der Energieausweis vorgelegt werden.

6. Interessenten prüfen und verhandeln

Bevor Sie mit einem Käufer verbindlich werden, sollte seine Finanzierung geklärt sein. Üblich ist eine Finanzierungsbestätigung der Bank oder ein Eigenkapitalnachweis. Danach wird über Preis, Übergabetermin und mitverkauftes Inventar verhandelt, etwa eine Einbauküche.

7. Kaufvertrag vorbereiten

Haben Sie sich geeinigt, beauftragt in der Regel der Käufer einen Notar mit dem Kaufvertragsentwurf. Beide Seiten erhalten den Entwurf vorab und können Änderungen anmerken. Ist auf einer Seite ein Unternehmer und auf der anderen ein Verbraucher beteiligt, muss der Entwurf dem Verbraucher in der Regel mindestens zwei Wochen vor der Beurkundung vorliegen. Auch unter Privatleuten ist eine ausreichende Prüfzeit üblich.

8. Notartermin

Beim Notartermin wird der Kaufvertrag vollständig vorgelesen und von beiden Seiten unterschrieben. Der Notar erklärt die Regelungen und achtet darauf, dass beide Seiten wissen, was sie unterschreiben. Mit der Unterschrift ist der Verkauf verbindlich. Eigentümer ist der Käufer aber erst mit der Umschreibung im Grundbuch.

9. Kaufpreiszahlung und Löschung der Grundschuld

Nach dem Notartermin sorgt der Notar für die Absicherung beider Seiten. Er beantragt eine Auflassungsvormerkung für den Käufer im Grundbuch. Sie schützt den Käufer davor, dass das Haus noch an jemand anderen verkauft oder belastet wird. Außerdem holt der Notar die nötigen Erklärungen ein, zum Beispiel den Verzicht der Gemeinde auf ihr Vorkaufsrecht und die Löschungsbewilligung Ihrer Bank, falls noch eine Grundschuld eingetragen ist.

Liegen alle Voraussetzungen vor, schickt der Notar die Fälligkeitsmitteilung an den Käufer. Dieser zahlt den Kaufpreis dann innerhalb der vereinbarten Frist, häufig zehn bis vierzehn Tage. Ist noch ein Darlehen offen, fließt zuerst der Ablösebetrag an Ihre Bank, der Rest an Sie.

10. Übergabe und Eigentumsumschreibung

Nach Eingang des Kaufpreises übergeben Sie das Haus. Halten Sie die Übergabe in einem Übergabeprotokoll fest: Zählerstände, Anzahl der Schlüssel, Zustand der Räume und bekannte Mängel. Melden Sie Strom, Gas, Wasser und Versicherungen um bzw. ab. Die Eigentumsumschreibung im Grundbuch erfolgt, sobald der Käufer die Grunderwerbsteuer bezahlt hat und das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung erteilt hat.

Wie lange dauert ein Hausverkauf?

Eine pauschale Antwort gibt es nicht. Als grobe Orientierung:

Insgesamt dauert ein Hausverkauf vom ersten Gespräch bis zur Übergabe häufig drei bis sechs Monate. In gefragten Lagen und mit marktgerechtem Preis kann es schneller gehen. Bei besonderen Objekten oder in sehr ländlichen Lagen dauert es oft länger.

Welche Kosten trägt der Verkäufer, welche der Käufer?

Die Notarkosten richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz und hängen vom Kaufpreis ab. Wer zahlt, wird im Kaufvertrag geregelt. Üblich ist, dass der Käufer die Kosten für Vertrag und Eigentumsumschreibung trägt und der Verkäufer die Kosten für die Löschung seiner eigenen Belastungen.

Ausführlich zur Maklerprovision und zur gesetzlichen Teilung: Maklerprovision in Sachsen.

Vorfälligkeitsentschädigung: Wenn Sie ein Darlehen mit fester Zinsbindung vorzeitig ablösen, kann Ihre Bank eine Entschädigung verlangen. Bei Darlehen, deren Auszahlung mehr als zehn Jahre zurückliegt, besteht ein gesetzliches Kündigungsrecht mit einer Frist von sechs Monaten, dann fällt in der Regel keine Entschädigung an. Sprechen Sie frühzeitig mit Ihrer Bank. Manchmal kann der Käufer das Darlehen auch übernehmen oder die Grundschuld für seine eigene Finanzierung nutzen.

Steuern beim Hausverkauf

Ein privater Hausverkauf ist in vielen Fällen steuerfrei. Steuerpflichtig kann der Gewinn nach § 23 Einkommensteuergesetz werden, wenn zwischen Kauf und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen. Ausgenommen sind Immobilien, die Sie im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Jahren selbst bewohnt haben, oder durchgehend seit dem Kauf. Bei geerbten Immobilien zählt der Kaufzeitpunkt des Erblassers.

Eine weitere Grenze ist der gewerbliche Grundstückshandel: Wer innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte kauft und wieder verkauft, kann als gewerblicher Händler eingestuft werden. Lassen Sie sich bei Unsicherheit von Ihrem Steuerberater beraten.

Ihr nächster Schritt

Sie möchten Ihr Haus verkaufen und den Ablauf planen? Im kostenlosen Erstgespräch klären wir Ihre Ziele, den Zeitrahmen und die Kosten. Wie wir den Verkauf begleiten, lesen Sie auf der Seite Haus verkaufen. Ihr Immobilienmakler in Pirna ist persönlich für Sie da.

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Dieser Beitrag ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.