Welche Unterlagen brauche ich, um meine Eigentumswohnung zu verkaufen?

Neben Grundbuchauszug, Energieausweis und Grundriss brauchen Sie vor allem die Unterlagen der Eigentümergemeinschaft: Teilungserklärung, Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen, Wirtschaftsplan, Hausgeldabrechnung und den Stand der Erhaltungsrücklage. Die meisten Dokumente erhalten Sie von der Hausverwaltung. Wir fordern sie mit Ihrer Vollmacht für Sie an.

Kann ich eine vermietete Wohnung verkaufen?

Ja. Der Mietvertrag geht mit allen Rechten und Pflichten auf den Käufer über, der Mieter bleibt in der Wohnung. Käufer sind dann meist Kapitalanleger, für die die Höhe der Miete und der Zustand des Hauses entscheidend sind. Unter Umständen hat der Mieter ein Vorkaufsrecht.

Wer bekommt die Erhaltungsrücklage beim Verkauf?

Die Erhaltungsrücklage gehört der Eigentümergemeinschaft, nicht dem einzelnen Eigentümer. Sie wird deshalb beim Verkauf nicht ausgezahlt, sondern bleibt bei der Gemeinschaft, in die der Käufer eintritt. Nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs mindert der anteilige Betrag die Grunderwerbsteuer des Käufers nicht. Steuerliche Einzelfragen klärt ein Steuerberater.

Muss die Hausverwaltung dem Verkauf zustimmen?

Nur, wenn die Gemeinschaftsordnung das vorsieht. Steht dort eine Veräußerungszustimmung nach § 12 WEG, muss der Verwalter zustimmen und die Zustimmung notariell beglaubigen lassen. Abgelehnt werden darf sie nur aus wichtigem Grund.

Was kostet es, eine Wohnung zu verkaufen?

Für Verkäufer fallen meist der eigene Anteil der Maklerprovision, Kosten für die Löschung von Grundschulden und eventuell Gebühren der Verwaltung an. Notar, Grundbuch und Grunderwerbsteuer zahlt üblicherweise der Käufer. Steuern auf den Gewinn entstehen nur in bestimmten Fällen innerhalb der Zehnjahresfrist.

Verkaufe ich meine Wohnung besser leer oder vermietet?

Leere Wohnungen sprechen auch Selbstnutzer an und erzielen deshalb oft einen höheren Preis. Eine vermietete Wohnung mit fairer Miete kann für Anleger dennoch attraktiv sein. Welche Variante sich für Sie lohnt, zeigt ein Vergleich von Vergleichswert und Ertragswert, den wir mit Ihnen besprechen.

Symbolbild (KI-generiert)

Wohnung verkaufen in Pirna und Umgebung

Beim Wohnungsverkauf zählen neben Lage und Zustand vor allem die Unterlagen der Eigentümergemeinschaft. Wir stellen sie vollständig zusammen und begleiten Sie bis zum Notar.

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Sie möchten Ihre Eigentumswohnung in Pirna verkaufen, egal ob selbst genutzt oder vermietet? Käufer und Banken prüfen bei Wohnungen genau, wie gut das Haus verwaltet wird. Wir ermitteln einen realistischen Preis, bereiten die Unterlagen auf und begleiten Sie bis zum Notartermin.

Was eine Wohnung verkäuflich macht

Bei einer Eigentumswohnung kaufen Interessenten nicht nur die eigenen vier Wände, sondern auch einen Anteil am Gemeinschaftseigentum: Dach, Fassade, Treppenhaus, Heizung und Grundstück. Deshalb achten sie auf mehr als nur den Grundriss:

Lage und Umfeld: Einkaufen, Schulen, Ärzte, Anbindung an die S-Bahn nach Dresden
Zustand der Wohnung: Bad, Küche, Böden, Fenster, Balkon oder Terrasse
Zustand des Gebäudes: anstehende Sanierungen, Heizung, Dach, Energieausweis
Finanzen der Gemeinschaft: Höhe des Hausgelds und der Erhaltungsrücklage
Stellplatz oder Garage: in vielen Lagen ein wichtiges Argument
Vermietung: Höhe der Miete, Laufzeit, Verhältnis zum Mieter

In Pirna gibt es sehr unterschiedliche Wohnungsangebote: sanierte Altbauwohnungen in der Altstadt, Wohnanlagen in Copitz und auf dem Sonnenstein oder neuere Wohnungen in ruhigen Randlagen. Jede dieser Lagen spricht andere Käufer an, vom Erstkäufer aus Dresden bis zum Kapitalanleger. Auch in Heidenau und Freital ist der Wohnungsmarkt stark von der Nähe zu Dresden geprägt.

Die Unterlagen der Eigentümergemeinschaft

Bei Wohnungen ist die Liste der Unterlagen länger als bei Häusern. Fehlende Dokumente sind einer der häufigsten Gründe, warum sich ein Verkauf verzögert. Diese Unterlagen brauchen Sie in der Regel:

Unterlage	Wozu sie dient	Wo erhältlich
Grundbuchauszug (Wohnungsgrundbuch)	Eigentum, Belastungen, Rechte	Grundbuchamt
Teilungserklärung mit Aufteilungsplan	Was zur Wohnung gehört, Sondernutzungsrechte	Grundbuchamt oder Verwaltung
Gemeinschaftsordnung	Regeln der Gemeinschaft, z. B. Zustimmung zum Verkauf	meist Teil der Teilungserklärung
Protokolle der Eigentümerversammlungen (letzte drei Jahre)	Beschlossene oder geplante Sanierungen, Streitpunkte	Hausverwaltung
Beschluss-Sammlung	Alle gültigen Beschlüsse	Hausverwaltung
Wirtschaftsplan und Hausgeldabrechnung	Laufende Kosten der Wohnung	Hausverwaltung
Stand der Erhaltungsrücklage	Finanzielle Reserve für Reparaturen	Hausverwaltung
Energieausweis	Pflicht nach dem Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG, früher GEG)	Hausverwaltung oder Aussteller
Grundriss und Wohnflächenberechnung	Größe und Aufteilung	Bauunterlagen, ggf. neu erstellen
Mietvertrag	Nur bei vermieteten Wohnungen	Eigentümer

Viele dieser Dokumente fordern wir mit Ihrer Vollmacht direkt bei der Verwaltung an. Eine allgemeine Checkliste finden Sie im Ratgeber Unterlagen für den Hausverkauf.

Hausgeld und Erhaltungsrücklage richtig darstellen

Käufer und Banken fragen fast immer nach dem monatlichen Hausgeld und nach der Erhaltungsrücklage (früher Instandhaltungsrücklage). Ein angemessenes Hausgeld und eine gut gefüllte Rücklage sprechen für eine solide verwaltete Gemeinschaft. Sind größere Sanierungen beschlossen, etwa am Dach oder an der Heizung, und reicht die Rücklage dafür nicht, kann eine Sonderumlage drohen. Das sollte offen kommuniziert werden, weil es den Preis beeinflusst und sonst spätestens beim Notar zum Thema wird.

Zustimmung der Verwaltung

In manchen Gemeinschaftsordnungen ist geregelt, dass der Verwalter dem Verkauf zustimmen muss (§ 12 WEG). Das ist in der Regel eine Formsache, braucht aber Zeit und muss notariell beglaubigt werden. Wir prüfen das frühzeitig, damit es den Notartermin nicht verzögert.

Vermietete Wohnung verkaufen

Eine vermietete Wohnung ist vor allem für Kapitalanleger interessant. Für sie zählen die Mietrendite, der Zustand des Hauses und die Frage, ob die Miete zur ortsüblichen Miete passt. Ein paar rechtliche Punkte sollten Sie kennen:

Kauf bricht nicht Miete: Der Käufer tritt in den bestehenden Mietvertrag ein (§ 566 BGB). Der Mieter muss nicht ausziehen.
Vorkaufsrecht des Mieters: Wurde die Wohnung erst nach Beginn des Mietverhältnisses in Eigentum umgewandelt, hat der Mieter beim ersten Verkauf meist ein Vorkaufsrecht (§ 577 BGB).
Eigenbedarf: Käufer, die selbst einziehen möchten, können nicht sofort kündigen. Bei umgewandelten Wohnungen gelten zusätzlich Sperrfristen (§ 577a BGB).
Besichtigungen: Mieter müssen Besichtigungen in angemessenem Umfang und nach Ankündigung dulden. Ein gutes Verhältnis zum Mieter macht den Verkauf deutlich leichter.

Bei vermieteten Wohnungen betrachten wir neben dem Vergleichswert auch den Ertragswert. So sehen Sie, welchen Preis ein Anleger bei der aktuellen Miete zu zahlen bereit ist. Wie die Verfahren funktionieren, erklärt unser Ratgeber Was ist meine Immobilie wert?. Ist die Wohnung leer, kann ein Verkauf an Selbstnutzer oft einen höheren Preis bringen. Das besprechen wir gemeinsam, bevor ein Mietvertrag endet oder neu geschlossen wird.

So verkaufen wir Ihre Wohnung

Erstgespräch und Besichtigung der Wohnung und, soweit möglich, der Gemeinschaftsflächen
Unterlagen prüfen, fehlende Dokumente bei Verwaltung und Grundbuchamt anfordern
Marktwert ermitteln, bei vermieteten Wohnungen zusätzlich den Ertragswert
Exposé mit Fotos, Grundriss und den wichtigsten Kennzahlen zu Hausgeld und Rücklage
Vermarktung über die gängigen Immobilienportale
Besichtigungen und Prüfung der Finanzierung
Verhandlung, Notar und Übergabe, inklusive Mitteilung an die Verwaltung

Den allgemeinen Ablauf beschreiben wir ausführlich auf der Seite Immobilie verkaufen. Wie wir den Wert ermitteln, lesen Sie unter Immobilienbewertung.

Kosten beim Wohnungsverkauf

Als Verkäufer zahlen Sie in der Regel Ihren Anteil an der Maklerprovision, die Löschung eingetragener Grundschulden und gegebenenfalls Gebühren der Verwaltung für die Verkaufszustimmung oder Unterlagen. Notar, Grundbuch und Grunderwerbsteuer (in Sachsen derzeit 5,5 %) trägt üblicherweise der Käufer.

Ist der Käufer ein Verbraucher, wird die Maklerprovision bei Eigentumswohnungen gesetzlich zwischen Verkäufer und Käufer geteilt (§§ 656c, 656d BGB). Die Höhe unserer Provision vereinbaren wir vorab schriftlich mit Ihnen. Mehr dazu im Ratgeber Maklerprovision in Sachsen.

Steuern: Haben Sie die Wohnung vermietet und besitzen Sie sie weniger als zehn Jahre, kann der Gewinn einkommensteuerpflichtig sein (§ 23 EStG). Bei Eigennutzung im Verkaufsjahr und den zwei Jahren davor bleibt der Verkauf steuerfrei. Lassen Sie das bitte von einem Steuerberater prüfen.