Spekulationsfrist bei Immobilien: Wann der Verkauf steuerfrei ist

Die Spekulationsfrist bei Immobilien entscheidet darüber, ob Sie auf den Gewinn aus einem Hausverkauf Einkommensteuer zahlen. Liegen zwischen Kauf und Verkauf mehr als zehn Jahre, bleibt der Gewinn bei Privatpersonen steuerfrei. Innerhalb der Frist gibt es wichtige Ausnahmen, vor allem für selbst bewohnte Häuser und Wohnungen. Dieser Beitrag zeigt, wie Sie die Frist richtig berechnen, welche Ausnahmen gelten und wie die Steuer ermittelt wird. Er richtet sich an Eigentümer in Pirna, der Sächsischen Schweiz und im Osterzgebirge, die einen Verkauf planen und vorher wissen möchten, ob das Finanzamt mitverdient.

Was ist die Spekulationsfrist?

Der Begriff steht so nicht im Gesetz. Gemeint ist die Regel für private Veräußerungsgeschäfte in § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 des Einkommensteuergesetzes (EStG). Danach ist der Gewinn aus dem Verkauf eines Grundstücks steuerpflichtig, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre liegen. Gebäude und Außenanlagen werden einbezogen, ebenso Eigentumswohnungen.

Die Steuer betrifft nur den Gewinn, nicht den Kaufpreis. Sie gehört zu den sonstigen Einkünften nach § 22 Nr. 2 EStG und wird mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz besteuert. Eine eigene „Spekulationssteuer“ mit festem Satz gibt es nicht.

Die Regel gilt für Immobilien im Privatvermögen. Gehört die Immobilie zu einem Betrieb, gelten andere Vorschriften. Das betrifft zum Beispiel Landwirte oder Gewerbetreibende, die ein Gebäude betrieblich nutzen.

Fristbeginn und Fristende richtig berechnen

Maßgeblich ist nicht die Eintragung im Grundbuch und auch nicht der Tag der Übergabe. Nach Auffassung der Finanzverwaltung zählt der Abschluss des notariellen Kaufvertrags, sowohl beim Kauf als auch beim Verkauf. Das steht im Schreiben des Bundesfinanzministeriums zu Zweifelsfragen bei privaten Grundstücksgeschäften, das im amtlichen Einkommensteuer-Handbuch abgedruckt ist.

Für die Berechnung der Frist gelten über § 108 Abs. 1 der Abgabenordnung die Fristregeln des Bürgerlichen Gesetzbuchs (§§ 187, 188 BGB). Vereinfacht gesagt: Die zehn Jahre enden mit Ablauf des Kalendertags, der dem Datum des Kaufvertrags zehn Jahre später entspricht. Wer auf Nummer sicher gehen möchte, lässt den Verkaufsvertrag erst einige Tage nach diesem Jahrestag beurkunden.

Ein typischer Fehler: Viele Eigentümer rechnen ab dem Tag, an dem sie im Grundbuch eingetragen wurden. Das liegt oft Wochen oder Monate nach dem Kaufvertrag. Die Frist läuft dann in Wahrheit früher ab, als sie denken. Umgekehrt zählt beim Verkauf schon der Notartermin, auch wenn der Käufer erst später zahlt und einzieht.

Sonderfall Neubau und Anbau

Haben Sie ein Grundstück gekauft und später darauf gebaut, beginnt die Frist für das ganze Objekt mit dem Kauf des Grundstücks. Das Gebäude hat keine eigene Frist. Bauen Sie innerhalb der zehn Jahre an oder aus, wird das ebenfalls in die Gewinnermittlung einbezogen (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 2 EStG).

Die wichtigste Ausnahme: selbst bewohnt

Steuerfrei ist der Gewinn auch innerhalb der zehn Jahre, wenn Sie die Immobilie selbst bewohnt haben (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG). Das Gesetz kennt zwei Varianten:

1. Durchgehend selbst genutzt: Sie haben die Immobilie von der Anschaffung oder Fertigstellung bis zum Verkauf ausschließlich selbst bewohnt.
2. Im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor selbst genutzt: Hier genügt ein zusammenhängender Zeitraum über drei Kalenderjahre. Nach dem BMF-Schreiben vom 17. Juni 2020 reicht es, wenn Sie die Immobilie im Verkaufsjahr mindestens am 1. Januar, im Vorjahr durchgehend und im zweiten Jahr davor mindestens am 31. Dezember bewohnt haben.

Beispiele zur Eigennutzung

• Beispiel A: Sie haben die Wohnung 2019 gekauft, bis Februar 2026 selbst bewohnt, ab März 2026 vermietet und im Oktober 2026 verkauft. Sie haben am 31.12.2024, das ganze Jahr 2025 und am 1.1.2026 selbst darin gewohnt. Der Gewinn ist steuerfrei, die Vermietung im Verkaufsjahr schadet nicht.
• Beispiel B: Sie haben das Haus 2020 gekauft, selbst bewohnt, sind im Frühjahr 2025 ausgezogen und haben es für einige Monate vermietet. Verkauf 2026. Im Vorjahr 2025 fehlt die durchgehende Eigennutzung. Der Gewinn kann steuerpflichtig sein.
• Beispiel C: Ihr studierendes Kind, für das Sie Kindergeld erhalten, wohnt unentgeltlich in Ihrer Wohnung. Das gilt als Nutzung zu eigenen Wohnzwecken. Überlassen Sie die Wohnung dagegen unentgeltlich Ihren Eltern, zählt das nicht als Eigennutzung.

Die Falle liegt also im Jahr vor dem Verkauf. Wer auszieht und die Immobilie in der Zwischenzeit vermietet, kann die Steuerfreiheit verlieren. Ein Leerstand nach dem Auszug ist unschädlich, wenn die Eigennutzung im Auszugsjahr und den beiden Jahren davor vorlag und Sie die Verkaufsabsicht nachweisen können.

Ferienhaus und Zweitwohnung

Gerade in der Sächsischen Schweiz besitzen viele Eigentümer ein Wochenendhaus oder eine Ferienwohnung. Nach dem BMF-Schreiben kann auch eine nur zeitweise bewohnte Zweit- oder Ferienwohnung zu eigenen Wohnzwecken genutzt sein, wenn sie Ihnen in der übrigen Zeit als Wohnung zur Verfügung steht. Wird die Ferienwohnung dagegen an Gäste vermietet, liegt keine Eigennutzung vor. Für die Steuer zählt dann allein die Zehnjahresfrist.

Geerbte und geschenkte Immobilien

Wer eine Immobilie erbt oder geschenkt bekommt, beginnt keine neue Frist. Nach § 23 Abs. 1 Satz 3 EStG wird dem Erben oder Beschenkten die Anschaffung durch den Vorbesitzer zugerechnet. Hat die Mutter das Haus 2012 gekauft und vererbt es 2025, ist die Frist bereits abgelaufen. Der Verkauf durch die Erben ist dann steuerfrei.

Auch die Eigennutzung des Vorbesitzers wird angerechnet. Hat der Erblasser bis zu seinem Tod selbst im Haus gewohnt, kann das nach dem BMF-Schreiben bei der Prüfung der Ausnahme berücksichtigt werden.

Achtung bei Erbengemeinschaften: Zahlt ein Erbe die anderen aus, erwirbt er deren Anteile entgeltlich. Für diese hinzugekauften Anteile kann eine neue Zehnjahresfrist beginnen. Mehr zum Verkauf einer geerbten Immobilie finden Sie auf der Seite Geerbte Immobilie verkaufen.

Eine Sonderkonstellation entsteht bei Trennung und Scheidung. Zieht ein Ehegatte aus, nutzt er seinen Anteil nicht mehr selbst, auch wenn der frühere Partner und gemeinsame Kinder im Haus bleiben (BFH, Urteil vom 14.02.2023, IX R 11/21). Was das für den Verkauf bedeutet, lesen Sie im Beitrag Haus verkaufen bei Scheidung.

Wie hoch ist die Steuer?

Besteuert wird der Veräußerungsgewinn nach § 23 Abs. 3 EStG:

Verkaufspreis minus Anschaffungs- oder Herstellungskosten (einschließlich Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch beim Kauf) minus Werbungskosten des Verkaufs (zum Beispiel Maklerprovision, Notarkosten des Verkäufers) = Gewinn

Bei vermieteten Immobilien kommt ein wichtiger Punkt hinzu: Die Abschreibungen (AfA), die Sie in den Vorjahren steuerlich geltend gemacht haben, mindern die Anschaffungskosten (§ 23 Abs. 3 Satz 4 EStG). Der Gewinn fällt dadurch höher aus.

Der Gewinn wird zu Ihren übrigen Einkünften addiert und mit Ihrem persönlichen Steuersatz besteuert, dazu können Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer kommen.

Freigrenze: Liegt der Gesamtgewinn aus allen privaten Veräußerungsgeschäften eines Kalenderjahres unter 1.000 Euro, bleibt er steuerfrei (§ 23 Abs. 3 Satz 5 EStG). Es handelt sich um eine Freigrenze, keinen Freibetrag. Erreicht der Gewinn 1.000 Euro, ist er vollständig steuerpflichtig.

Rechenbeispiel

Ein frei gewähltes Beispiel mit fiktiven Zahlen: Eine vermietete Eigentumswohnung in Pirna wurde 2019 gekauft und wird 2026 verkauft.

Bei einem angenommenen persönlichen Grenzsteuersatz von 30 Prozent ergäbe das rund 14.940 Euro Einkommensteuer, zuzüglich eventuell Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer. Ihr tatsächlicher Steuersatz hängt vom gesamten Einkommen ab. Für eine verbindliche Berechnung ist Ihr Steuerberater der richtige Ansprechpartner.

Verkauf zum Jahresende: Notartermin vor oder nach dem 31.12.?

Zwei Zeitpunkte spielen eine Rolle. Ob die Frist abgelaufen ist und ob die Eigennutzung reicht, richtet sich nach dem Datum des notariellen Kaufvertrags. In welchem Jahr ein steuerpflichtiger Gewinn erfasst wird, richtet sich grundsätzlich nach dem Zuflussprinzip des § 11 Abs. 1 EStG, also nach dem Jahr, in dem der Kaufpreis bei Ihnen eingeht.

Wird der Vertrag im Dezember beurkundet und der Kaufpreis im Januar gezahlt, kann der Gewinn deshalb im Folgejahr zu versteuern sein. Ob das bei Ihnen Vorteile bringt, etwa weil Ihr Einkommen im nächsten Jahr niedriger ist, sollten Sie vor dem Notartermin mit Ihrem Steuerberater klären. Den üblichen Ablauf vom Angebot bis zur Kaufpreiszahlung beschreibt unser Beitrag Hausverkauf: Ablauf und Kosten.

Reformdebatte: Stand Oktober 2026

Kasten: Was gilt, was wird diskutiert? Geltendes Recht ist § 23 EStG in der oben beschriebenen Form, mit Zehnjahresfrist und Ausnahme für Eigennutzung. Im Jahr 2026 gab es zwei Vorstöße, die Zehnjahresfrist für nicht selbst genutzte Immobilien abzuschaffen. Der Bundestag hat am 8. Oktober 2026 einen Gesetzentwurf der Fraktion Bündnis 90/Die Grünen (Drucksache 21/6637) abgelehnt. Der Finanzausschuss des Bundesrats hatte im Verfahren zum Einkommensteuerreformgesetz 2027 ebenfalls empfohlen, die Frist aufzuheben (Drucksache 507/1/26). In seiner Stellungnahme vom 16. Oktober 2026 (Drucksache 507/26, Beschluss) hat der Bundesrat diese Empfehlung nicht übernommen. Eine Gesetzesänderung zur Spekulationsfrist ist damit nicht beschlossen. Ob das Thema erneut aufkommt, lässt sich nicht vorhersagen.

Für Ihre Entscheidung heißt das: Planen Sie mit dem geltenden Recht. Verkaufsentscheidungen allein wegen einer möglichen Reform zu treffen, ist nicht ratsam.

Ihr nächster Schritt

Ob Ihr Verkauf steuerfrei ist, hängt vom Kaufdatum, der Nutzung und dem erzielbaren Preis ab. Den Preis können wir mit Ihnen klären: Bei Verkaufsabsicht ist unsere Marktwerteinschätzung kostenlos. Die steuerliche Prüfung übernimmt Ihr Steuerberater. Wie wir den Verkauf begleiten, lesen Sie auf der Seite Immobilie verkaufen. Schreiben Sie uns über das Kontaktformular oder fordern Sie einen Rückruf an.

Dieser Beitrag ersetzt keine Steuerberatung. Er gibt den Rechtsstand von Oktober 2026 wieder.