Maklerprovision in Sachsen: Was kostet ein Makler beim Verkauf?

Wer eine Immobilie mit Makler verkauft, möchte vorher wissen, was das kostet. Seit Dezember 2020 gibt es für Einfamilienhäuser und Wohnungen klare gesetzliche Regeln, wer welchen Anteil der Provision trägt. In diesem Beitrag erklären wir, welche Provision in Sachsen marktüblich ist, wie die Teilung funktioniert und worauf Sie beim Maklervertrag achten sollten.

Was ist die Maklerprovision?

Die Maklerprovision, auch Courtage oder Maklerlohn genannt, ist das Honorar für die Vermittlung oder den Nachweis eines Kaufvertrags. Sie ist ein reines Erfolgshonorar: Der Anspruch entsteht erst, wenn ein wirksamer Kaufvertrag beim Notar zustande gekommen ist und die Tätigkeit des Maklers dafür ursächlich war. Kommt kein Verkauf zustande, zahlen Sie in aller Regel nichts.

Die Provision wird als Prozentsatz vom Kaufpreis vereinbart. Die Höhe ist gesetzlich nicht festgelegt, sondern frei verhandelbar. Es haben sich aber regional übliche Sätze herausgebildet.

Wie hoch ist die Maklerprovision in Sachsen?

Einen gesetzlichen oder amtlichen Satz gibt es nicht. In Sachsen wird die Gesamtprovision üblicherweise als Prozentsatz im mittleren einstelligen Bereich des Kaufpreises vereinbart, inklusive Mehrwertsteuer. Bei Einfamilienhäusern und Wohnungen mit privaten Käufern teilen sich Verkäufer und Käufer diesen Betrag in der Regel zu gleichen Teilen (siehe unten). Achten Sie im Angebot darauf, ob der genannte Satz netto oder inklusive 19 Prozent Mehrwertsteuer gemeint ist.

Wichtig: Die Höhe ist kein fester Satz. Je nach Objekt, Preisniveau und Aufwand kann die Provision höher oder niedriger vereinbart werden. Bei sehr niedrigen Kaufpreisen arbeiten manche Makler mit einer Mindestprovision, bei hochpreisigen Objekten ist ein geringerer Prozentsatz verhandelbar.

Vor 2020 trugen in Sachsen oft die Käufer die gesamte Provision. Diese Praxis ist bei Einfamilienhäusern und Wohnungen mit privaten Käufern heute nicht mehr zulässig.

Wer zahlt die Provision? Die gesetzliche Teilung

Seit dem 23. Dezember 2020 gelten die §§ 656a bis 656d des Bürgerlichen Gesetzbuchs. Sie regeln die Provision beim Kauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern, wenn der Käufer ein Verbraucher ist. Die wichtigsten Punkte:

• Textform (§ 656a BGB): Der Maklervertrag muss mindestens in Textform geschlossen werden, also zum Beispiel per E-Mail oder schriftlich. Eine mündliche Zusage reicht nicht.
• Doppeltätigkeit (§ 656c BGB): Wird der Makler für Verkäufer und Käufer tätig, darf er mit beiden nur die gleiche Provision vereinbaren. Verzichtet er gegenüber einer Seite, gilt das auch für die andere.
• Abwälzung (§ 656d BGB): Hat nur der Verkäufer den Makler beauftragt, darf er höchstens die Hälfte der Provision an den Käufer weitergeben. Der Käufer muss seinen Anteil erst zahlen, wenn der Verkäufer nachgewiesen hat, dass er seinen Anteil bezahlt hat.

Die Regeln schützen Käufer davor, die gesamte Provision allein zu tragen. Für Verkäufer bedeuten sie: Ein Verkauf ganz ohne eigene Maklerkosten ist bei Einfamilienhäusern und Wohnungen an private Käufer praktisch nicht mehr möglich.

Rechenbeispiel

Angenommen, ein Einfamilienhaus in Pirna wird für 300.000 Euro verkauft. Der Makler ist für beide Seiten tätig. Für das Beispiel nehmen wir einen Satz von je 3 Prozent netto zuzüglich Mehrwertsteuer an. Das ist ein frei gewählter Rechenwert, keine Aussage über übliche oder unsere eigenen Konditionen.

Die Zahlen dienen nur der Veranschaulichung. Die tatsächliche Provision hängt vom vereinbarten Satz und vom erzielten Kaufpreis ab.

Zur Einordnung: Entscheidend ist nicht allein die Provision, sondern was nach Abzug aller Kosten bei Ihnen ankommt. Ein realistischer Angebotspreis, vollständige Unterlagen und eine gute Verhandlung wirken sich auf Ihren Erlös oft stärker aus als ein Prozentpunkt Provision.

Wann gilt die Teilung nicht?

Die gesetzliche Teilung gilt nur für Wohnungen und Einfamilienhäuser mit einem Verbraucher als Käufer. Sie gilt nach herrschender Auffassung zum Beispiel nicht für:

• Mehrfamilienhäuser
• unbebaute Grundstücke
• Gewerbeimmobilien
• Verkäufe an Unternehmen oder gewerbliche Investoren

In diesen Fällen können Verkäufer und Käufer die Provision frei aufteilen. Ob eine Immobilie im Einzelfall noch als Einfamilienhaus gilt, etwa ein Haus mit Einliegerwohnung, ist nicht immer eindeutig. Lassen Sie sich im Zweifel beraten.

Mehr zum Grundstücksverkauf finden Sie auf unserer Seite Grundstück verkaufen.

Wann wird die Provision fällig?

Die Provision wird fällig, wenn der notarielle Kaufvertrag wirksam geschlossen wurde. Bei aufschiebenden Bedingungen, etwa einer noch ausstehenden Genehmigung, entsteht der Anspruch erst, wenn die Bedingung eingetreten ist. Seriöse Makler stellen ihre Rechnung nach dem Notartermin, nicht vorher. Vorauszahlungen oder Reservierungsgebühren für Verkäufer sind unüblich.

Was ist in der Provision enthalten?

Die Provision deckt in der Regel die gesamte Vermarktung ab. Typisch sind:

• die Einschätzung des Marktwerts und die Festlegung des Angebotspreises
• die Beschaffung fehlender Unterlagen wie Grundbuchauszug und Flurkarte
• Fotos, Grundrisse und ein aussagekräftiges Exposé
• die Veröffentlichung in passenden Portalen
• Anfragen, Besichtigungen und die Prüfung der Interessenten
• die Preisverhandlung und die Vorbereitung des Notartermins
• die Übergabe mit Protokoll

Welche Leistungen genau enthalten sind und welche gegebenenfalls gesondert berechnet werden, sollte im Maklervertrag stehen. Nicht in der Provision enthalten sind Kosten, die ohnehin beim Verkauf entstehen, etwa für die Löschung einer Grundschuld. Einen Überblick über alle Kosten finden Sie in unserem Beitrag Hausverkauf: Ablauf und Kosten.

Darauf sollten Sie beim Maklervertrag achten

• Textform: Lassen Sie sich die Vereinbarung schriftlich oder per E-Mail geben.
• Provisionshöhe und Bezugsgröße: Steht klar drin, ob der Satz inklusive oder zuzüglich Mehrwertsteuer gilt?
• Laufzeit und Kündigung: Bei einem Alleinauftrag sind Laufzeiten von einigen Monaten üblich. Achten Sie auf eine faire Kündigungsregelung.
• Leistungen: Welche Leistungen sind enthalten, welche kosten extra?
• Aufwendungsersatz: Wurde ein Ersatz für Aufwendungen bei Nichtverkauf vereinbart? Wenn ja, in welcher Höhe?

Dieser Beitrag ersetzt keine Rechtsberatung. Bei Fragen zu Ihrem Einzelfall wenden Sie sich bitte an einen Rechtsanwalt oder Notar.

Ihr nächster Schritt

Sie möchten wissen, welche Kosten beim Verkauf Ihrer Immobilie auf Sie zukommen? Im kostenlosen Erstgespräch gehen wir Ihre Situation durch und nennen Ihnen unsere Konditionen vorab schriftlich. Mehr zum Ablauf finden Sie auf der Seite Immobilie verkaufen, Informationen zur Wertermittlung unter Immobilienbewertung. Ihr Immobilienmakler in Pirna ist persönlich für Sie da.

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