Unterlagen für den Hausverkauf: die vollständige Checkliste

Vollständige Unterlagen sind beim Hausverkauf mehr als eine Formalie. Käufer brauchen sie, um eine Entscheidung zu treffen, Banken brauchen sie für die Finanzierung, und der Notar braucht sie für den Kaufvertrag. Fehlt etwas, verzögert sich der Verkauf oft um Wochen. In dieser Checkliste finden Sie alle wichtigen Dokumente, wo Sie sie erhalten und wann Sie sie brauchen.

Warum die Unterlagen so wichtig sind

Ein Käufer investiert oft mehrere hunderttausend Euro. Entsprechend genau möchte er wissen, was er kauft: Wie groß ist die Wohnfläche wirklich? Gibt es Lasten im Grundbuch? Wann wurde das Dach erneuert? Je früher Sie diese Fragen mit Dokumenten beantworten können, desto mehr Vertrauen entsteht und desto seltener wird später nachverhandelt.

Auch die Bank des Käufers prüft die Immobilie, bevor sie eine Finanzierung zusagt. Sie verlangt in der Regel Grundbuchauszug, Flurkarte, Grundrisse, Wohnflächenberechnung und Fotos. Liegen diese Unterlagen bereit, kann die Finanzierungszusage schneller kommen.

Aus Sicht eines Architekten lohnt ein zweiter Blick auf die Baupläne: Stimmen Grundrisse und tatsächlicher Bestand nicht überein, etwa nach einem Anbau, einem ausgebauten Dachgeschoss oder einer versetzten Wand, fällt das Käufern und Banken spätestens bei der Besichtigung auf. Solche Abweichungen sollten Sie vor dem Verkauf kennen und klären.

Checkliste: Unterlagen für jedes Haus

Hinweis: Einen Grundbuchauszug erhalten Sie beim Grundbuchamt, wenn Sie ein berechtigtes Interesse haben, als Eigentümer also immer. Daneben gibt es private Online-Dienste, die den Antrag für Sie stellen. Sie zahlen dort neben der amtlichen Gebühr ein Serviceentgelt. Wenn Sie mit uns verkaufen, können wir den Auszug mit Ihrer Vollmacht beantragen.

Zusätzliche Unterlagen beim Wohnungsverkauf

Bei einer Eigentumswohnung kaufen Käufer auch einen Anteil an der Gemeinschaft. Deshalb sind diese Unterlagen besonders wichtig:

• Teilungserklärung mit Aufteilungsplan: Sie regelt, was Sondereigentum und was Gemeinschaftseigentum ist und welche Sondernutzungsrechte bestehen (zum Beispiel Stellplatz oder Garten).
• Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten drei Jahre: Käufer und Banken sehen daran, ob größere Sanierungen beschlossen oder absehbar sind.
• Wirtschaftsplan und letzte Jahresabrechnung: Daraus ergeben sich das Hausgeld und die Kosten.
• Höhe der Erhaltungsrücklage: Eine angemessene Rücklage ist ein Pluspunkt beim Verkauf.
• Beschluss-Sammlung und gegebenenfalls Verwalterzustimmung: Ob der Verwalter dem Verkauf zustimmen muss, steht in der Teilungserklärung.
• Verwaltervertrag und Kontakt der Hausverwaltung

Mehr zum Verkauf einer Eigentumswohnung lesen Sie auf unserer Seite Wohnung verkaufen.

Zusätzliche Unterlagen bei Vermietung, Erbschaft und Besonderheiten

• Vermietete Immobilie: Mietverträge mit allen Nachträgen, Nachweise über Mieterhöhungen, Kautionen, letzte Betriebskostenabrechnung, Mieterliste bei Mehrfamilienhäusern.
• Geerbte Immobilie: Erbschein oder notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll, damit das Grundbuch auf die Erben berichtigt werden kann. Bei mehreren Erben alle Personalien und gegebenenfalls Vollmachten. Mehr dazu auf unserer Seite Geerbte Immobilie verkaufen.
• Denkmalgeschützte Gebäude: Auskunft der Denkmalschutzbehörde, Bescheinigungen über geförderte Maßnahmen.
• Rechte Dritter im Grundbuch: Unterlagen zu Wegerechten, Leitungsrechten, Wohnrechten oder Nießbrauch.
• Photovoltaik oder Wärmepumpe: Verträge, Anmeldung beim Netzbetreiber, Wartungsnachweise.

Wo Sie die Unterlagen im Landkreis Sächsische Schweiz-Osterzgebirge erhalten

Für Immobilien in Pirna und im Landkreis sind vor allem diese Stellen zuständig:

• Grundbuchauszug: das Grundbuchamt beim zuständigen Amtsgericht.
• Flurkarte und Liegenschaftsauskünfte: die Vermessungsbehörde im Landratsamt Sächsische Schweiz-Osterzgebirge. Auszüge gibt es teilweise auch online über das Geoportal Sachsen.
• Bauakten, Baulasten und Baugenehmigungen: die untere Bauaufsichtsbehörde. Das ist im Landkreis in der Regel das Landratsamt; einige größere Städte haben eine eigene Bauaufsicht. Fragen Sie im Zweifel bei Ihrer Stadt- oder Gemeindeverwaltung nach.
• Altlastenauskunft: die untere Bodenschutz- bzw. Abfallbehörde im Landratsamt.
• Bodenrichtwerte: kostenfrei im Portal BORIS Sachsen, ermittelt vom Gutachterausschuss im Landkreis.

Behördenauskünfte sind meist gebührenpflichtig und können einige Tage bis Wochen dauern. Planen Sie diese Zeit ein. Wenn Sie uns beauftragen, beantragen wir die Unterlagen mit Ihrer Vollmacht.

Der Energieausweis: Pflicht mit Bußgeldrisiko

Nach dem Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG, früher Gebäudeenergiegesetz) müssen Sie Kaufinteressenten spätestens bei der Besichtigung einen gültigen Energieausweis vorlegen und ihn dem Käufer nach Vertragsschluss übergeben. Bereits in Immobilienanzeigen sind bestimmte Pflichtangaben aus dem Energieausweis zu machen, etwa Art des Ausweises, Energiekennwert, wesentlicher Energieträger, Baujahr und Effizienzklasse. Verstöße können mit einem Bußgeld geahndet werden.

Ein Energieausweis ist zehn Jahre gültig. Welcher Ausweis zulässig ist und wer ausgenommen ist, hängt vom Zeitpunkt ab, denn zum 1. Januar 2027 ändert sich das Gesetz (BGBl. 2026 I Nr. 226):

Bereits ausgestellte Ausweise gelten nach der Übergangsregel weiter (§ 112 GModG in der Fassung ab 2027). Welcher Ausweis zu Ihrem Haus passt und was er kostet, erklären wir im Beitrag Energieausweis beim Verkauf.

Tipps für die Vorbereitung

1. Früh anfangen: Beginnen Sie mit der Suche nach Unterlagen, sobald Sie über einen Verkauf nachdenken.
2. Kopien statt Originale: Geben Sie Interessenten Kopien oder digitale Unterlagen. Originale bleiben bei Ihnen.
3. Digitalen Ordner anlegen: Scannen Sie alle Dokumente. So können Sie sie schnell an Käufer, Bank und Notar weitergeben.
4. Ehrlich sein: Bekannte Mängel sollten Sie offenlegen. Ein Gewährleistungsausschluss im Kaufvertrag schützt nicht, wenn Mängel arglistig verschwiegen wurden.
5. Wohnfläche prüfen: Stimmen Grundriss und tatsächliche Fläche nicht überein, kann das später zu Streit führen. Im Zweifel lohnt eine neue Wohnflächenberechnung durch einen Architekten oder Sachverständigen.

Ihr nächster Schritt

Sie möchten Ihr Haus verkaufen und wissen nicht, welche Unterlagen noch fehlen? Im kostenlosen Erstgespräch sehen wir gemeinsam durch, was vorliegt, und klären, was noch beschafft werden muss. Alles Weitere zum Verkauf finden Sie auf der Seite Haus verkaufen, Ihr Immobilienmakler in Pirna ist persönlich für Sie da.

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